Продажа квартиры

Рекламная кампания

При продажи квартиры нужно правильно организовать рекламную кампанию. На первом этапе нужно сделать качественные фото квартиры, показать все плюсы, чтобы потенциальный покупатель захотел купить вашу квартиру еще на стадии просмотра объявления. Главная ошибка продавцов, это работа не с одним агентом или компанией, а сразу с несколькими. Так как эффективных площадок для рекламы квартир не так много, то реклама вашей квартиры будет дублироваться по несколько раз, что не способствует быстрой продажи квартиры.

Важно правильно определить стоимость вашей квартиры. Для этого изучается рынок квартир в вашем районе, так как надо понимать, что квартира с аналогичными параметрами, состоянием, расположением и документами будет стоить дешевле, чем вы хотите получить за свою, то продажа будет длиться пока не будет, продана конкурирующая с вашей квартира.

При осмотре покупателем квартиры не стоит рассказывать все минусы, которые присутствуют в квартире и её окружение, так как человек сразу настроится на негатив и психологически не сможет настроить на покупку вашей квартиры, даже если она ему понравиться. К тому же что вы считаете минусами, совершенно не обязательно могут считаться минусами для покупателя.

Аванс

И вот случилось неизбежное, при правильно организованной рекламной кампании, человек решил внести вам аванс, чтобы вы сняли квартиру с продажи, пока он проверяет юридическую чистоту  квартиры перед  покупкой. В авансовом соглашении прописываются:

— параметры и стоимость квартиры,

-предполагаемая дата выхода на сделку (подписание договора купли-продажи и передача денежных средств)

-пакет документов, который нужно предоставить покупателю,

-сроки по физическому и юридическому освобождению квартиры.

Сбор пакета документов

Сбором документов можно заниматься,  как на стадии рекламной кампании, так и после подписания авансового соглашения. У покупателей бывают разные  ситуации с деньгами, от этого зависит и пакет документов, самая простая – у человека просто деньги,       

— накопил;

— продал квартиру и теперь подыскивает себе новое жилье;

Для такого покупателя нужен минимальный пакет документов.

Ипотека. Банк дает список документов, который необходим ему для одобрения кредита на выбранную покупателем квартиру. Одними из основных потребуются документы из бюро технической инвентаризации, выписка из единого государственного реестра недвижимости и единый жилищный документ, на основании которых будет произведена оценка квартиры, аккредитованными банком оценщиками.

Сделка

Когда все проверки пройдены, документы собраны, назначается день сделки. Сделка состоит из двух этапов:

  1. Передача денежных средств
  2. Подписание договора отчуждения (купля-продажа, мена, дарение)

Передача денежных средств

Самые распространенные способы передачи денежных средств это через депозитную ячейку банка, наличный расчет,  и набирающий популярность аккредитив, безналичный расчет. В каждом случае есть свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Расчет через банковскую ячейку осуществляется для безопасности, как покупателя, так и продавца.

Они совместно открывают и устанавливают порядок доступа к банковской ячейке, закладывают деньги и ждут, когда пройдут регистрационные действия по договору отчуждения недвижимости.

При таком способе передачи денежных средств, соблюдается конфиденциальность при выемки денег, и продавец может не беспокоиться, что его ограбят, как только он заберет деньги из ячейки.

При расчете через банковскую ячейку очень внимательно проверяем свои паспортные данные и условия доступа к ячейке в договоре с банком, в случае ошибки банковский работник откажет вам в доступе, и вам придется договариваться с покупателем для совместного посещения банка, что в принципе не правильно. Так же надо обратить на условия открытия ячейки, если вам не отдадут ключ. Плюс этого расчета, что деньги можно получить в день получения документов  с регистрации.

Расчет через безотзывный аккредитив приходит на смену банковским ячейка. Суть  в следующем:  

—  продавец открывает счет на своё имя и вносит на него денежные средства, 

— покупатель открывает счет своё имя, на него переведут средства после открытия аккредитива

— банк предоставляет промежуточный счет, на который переводятся и блокируются деньги покупателя, до предоставления  документов, подтверждающих выполнения условий раскрытия аккредитива. Есть плюсы, не надо пересчитывать и проверять деньги, ждать очереди, чтобы спуститься в депозитарий.  Минусы, после получения документов с регистрации и предъявления их в банк, на раскрытие аккредитива может уйти от трех до пяти дней, и ещё день два, чтобы получить наличными деньги, так как их требуется заказать.

Подписание договора отчуждения (купля-продажа, мена, дарение)

Подписание договора отчуждения может происходить, как в простой письменной форме, так и нотариально заверенной.

«Простая письменная форма» (ППФ) договора отчуждения — это договор, который вы составили сами или ваш риэлтор (юрист). Он может быть подписан в случае, когда один собственник, если два и более человека, то это уже долевая собственность и договор отчуждения должен быть нотариально заверен. Плюсы ППФ это стоимость от 0 до 3 000 рублей, подписание в любом месте.

Нотариальная форма договор — это  договор, когда помимо продавца(ов) и покупателя участвует нотариус. Он запрашивает данные о дееспособности продавца, выписку из ЕГРН на квартиру на день подписания договора (день сделки), составляет договор. В назначенный день сделки все участники договора встречаются в нотариальной конторе и подписывают договор от отчуждения. Из плюсов сделка более защищенная юридически, если не прибегаете к услугам риэлтора. Из минусов стоимость от 20 000 рублей, после расчета в банке, поездка в нотариальную контору.

После подписания договора, в независимости от формы, он подлежит сдачи в росреестр на регистрацию перехода права собственности. Регистрация длиться от 3 до 12 рабочих дней и зависит от формы договора и способа сдачи документов.

Освобождение и передача квартиры

 Наконец получены зарегистрированные документы, и пришло время освободить квартиру физически. На то чтобы вывезти все свои вещи нужные и  !! НЕ НУЖНЫЕ !!  дается 7-14 дней, хотя этот процесс можно начитать уже на стадии регистрации договора в росреестре. Если Вы зарегистрированы в продаваемой квартире, то нужно встать на регистрационный учет по новому месту жительства (проще говоря перепрописаться), то есть освободить квартиру юридически. Когда квартира освобождена, встречаются продавец и покупатель на квартире, проверяют счетчики воды, света, оплату коммунальных платежей и подписывают «акт передачи квартиры» в двух экземплярах, передаются ключи. Продавец прощается с квартирой…..Занавес!!!!!!!

Мои услуги

Получить консультацию